【视频】| 租赁新政能否给房产行业以致命一击？在ASW策略中，什么指标影响着国债期货曲线？ 大咖解答-人民币交易与研究
上周RMB直播间举办了五场线上讲座交城中学，精选了两位老师的精彩问答分享给大家，先看看是哪两位老师吧！O(∩_∩)O~~
袁豪，华创证券房地产行业首席分析师。复旦大学物理学硕士。2009年-2011年，任职于弘基商业集团战略部；2010年-2011年，任职于戴德梁行策略咨询部；2011年-2016年，任职于中银国际证券研究部地产组；2016年10月加入华创证券研究部地产组。徒步穿越南极
黎至峰坏事多磨，CFA郑多恩，现任银叶投资合伙人兼固定收益部总监。毕业于牛津大学数学系，获得一级荣誉学士学位。从2004年到今，共13年国内外固定收益、外汇与衍生品销售与交易经验，曾在瑞士银行、摩根大通银行、法国巴黎银行、星展银行、平安证券担任交易、销售主管女王密令。
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Q
请问老师卡卓刀官网，就租赁新政对房地产行业的影响，您怎么看？
袁豪
最近两天龙头股票略有调整，促成调整的其中一个因素就是租赁新政。
因为市场可能会过度反应连珠铳，过度解读租赁新政：大家在猜测未来会不会走向新加坡的模式？就是租赁的占比大幅的提升，销售的占比大幅的压缩？所以就引发了股价的回调。
如果最后真的就出现了新加坡的这种模式，租赁的占比大幅提升的过程当中，你会发现确实会引发一个相对不好的影响，因为你的住宅开发的需求很大一部分会被分流到租赁方这边。
那么对于房企来讲，原来可能2-3年周转的时间谁主金屋，可能未来要延长到10年甚至更长。
另外整个规模收缩的过程对于房企也不是好事情。
我们的观点是，在目前一个经济刚刚企稳的过程中，国家不至于去大量的推进租赁房，因为如果这样做会让我们渐渐进入到一个存量的市场，这样开工、施工甚至投资都有可能快速的下行，那么不但对房地产行业有了打压，对上下游行业都是一种打压。
就目前来看政府应该不会这样做，所以这段时间可能是对市场的过度解读紫椿。
Q
请问ASW策略中，国债期货那条曲线用的是哪个指标呢扎伊迪？是IRR，还是隐含收益率忠诚的代价，还是隐含远期收益率？
黎至峰
IRR肯定是不用的绝世霸主。至于是不是用隐含收益率或者隐含远期收益率，这一方面的话还是很有争议的，理论上如果要用一个完美的模型巴东一中，确实是用隐含远期收益率来算的。
但是隐含远期收益率如果直接来配备利率互换，也要用远期利率互换来算。
说的再清楚一点，比如说一个TF1709它是九月份开始的一个五年期债券的价格，它的隐含利率是一个九月份开始的远期利率。
利率互换也一样，需要从九月份开始算一个五年期的利率互换价格，这样进行一个对比就是最准确的ASW基差估值。计算层面上稍微有点复杂，而且也不一定能去做这样的IRS交易。
一般来说我们还是用一个即期的隐含价格、隐含收益率对比一个今天的利率互换价格做一个ASW的算法斐讯k1，这样做的好处是比较方便，IRS流动性更好塞林木，郭文韬但是没有远期收益率那么准确，所以各有利弊鳕鱼炖豆腐，大家可以选择一下。
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黎至峰坏事多磨，CFA郑多恩，现任银叶投资合伙人兼固定收益部总监。毕业于牛津大学数学系，获得一级荣誉学士学位。从2004年到今，共13年国内外固定收益、外汇与衍生品销售与交易经验，曾在瑞士银行、摩根大通银行、法国巴黎银行、星展银行、平安证券担任交易、销售主管女王密令。
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请问老师卡卓刀官网，就租赁新政对房地产行业的影响，您怎么看？
袁豪
最近两天龙头股票略有调整，促成调整的其中一个因素就是租赁新政。
因为市场可能会过度反应连珠铳，过度解读租赁新政：大家在猜测未来会不会走向新加坡的模式？就是租赁的占比大幅的提升，销售的占比大幅的压缩？所以就引发了股价的回调。
如果最后真的就出现了新加坡的这种模式，租赁的占比大幅提升的过程当中，你会发现确实会引发一个相对不好的影响，因为你的住宅开发的需求很大一部分会被分流到租赁方这边。
那么对于房企来讲，原来可能2-3年周转的时间谁主金屋，可能未来要延长到10年甚至更长。
另外整个规模收缩的过程对于房企也不是好事情。
我们的观点是，在目前一个经济刚刚企稳的过程中，国家不至于去大量的推进租赁房，因为如果这样做会让我们渐渐进入到一个存量的市场，这样开工、施工甚至投资都有可能快速的下行，那么不但对房地产行业有了打压，对上下游行业都是一种打压。
就目前来看政府应该不会这样做，所以这段时间可能是对市场的过度解读紫椿。
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黎至峰
IRR肯定是不用的绝世霸主。至于是不是用隐含收益率或者隐含远期收益率，这一方面的话还是很有争议的，理论上如果要用一个完美的模型巴东一中，确实是用隐含远期收益率来算的。
但是隐含远期收益率如果直接来配备利率互换，也要用远期利率互换来算。
说的再清楚一点，比如说一个TF1709它是九月份开始的一个五年期债券的价格，它的隐含利率是一个九月份开始的远期利率。
利率互换也一样，需要从九月份开始算一个五年期的利率互换价格，这样进行一个对比就是最准确的ASW基差估值。计算层面上稍微有点复杂，而且也不一定能去做这样的IRS交易。
一般来说我们还是用一个即期的隐含价格、隐含收益率对比一个今天的利率互换价格做一个ASW的算法斐讯k1，这样做的好处是比较方便，IRS流动性更好塞林木，郭文韬但是没有远期收益率那么准确，所以各有利弊鳕鱼炖豆腐，大家可以选择一下。
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